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外地人在宁买房因新政违约 想追回中介费和定金遇阻 - 他乡异客 印象江苏网
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外地人在宁买房因新政违约 想追回中介费和定金遇阻

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发表于 2016-11-2 13:32:44 | 显示全部楼层 |阅读模式

  背井离乡,一直在南京租房打拼的王女士,最大的梦想就是在南京买套房子。今年9月26日,作为一名新南京人,王女士交了中介费和定金,签下了购房合同。一周后,因为新政的出台,没有一年以上缴税和社保证明的她,一下失去了在南京购房的资格。因为违约,中介公司和卖房人都不愿退钱给王女士,焦急的王女士面临房子没买成还要倒贴6万元的尴尬。

外地人在宁买房因新政违约 想追回中介费和定金遇阻

外地人在宁买房因新政违约 想追回中介费和定金遇阻

  买房因新政违约,想追回6万元中介费和定金被拒

  今年9月26日,来南京打工多年的王女士决定买下一套60多平方米的商品房。在中介公司签过合同的第二天,王女士交了1万元中介费和5万元定金。本以为房子稳稳到手的王女士,高高兴兴过起了国庆节。

  10月5日,南京出台房产调控新政,正在过节的王女士一下焦虑起来。根据新规规定:像王女士这样非南京市户籍居民家庭申请购买首套住房时,应提供自购房之日起前两年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

  而王女士虽然在南京打工多年,但一直打的是零工,用人单位不肯签劳动合同,既没有纳过税也没有缴过保险。直到今年4月王女士才找到一家用人单位,虽然签了合同,开始缴纳保险了,但仍然拿不出1年的纳税证明或社会保险缴纳证明。

  这意味着,王女士突然失去了在南京购房的资格。但中介费和定金已经交出去了,王女士急忙找中介公司和卖家讨要1万元中介费和5万元定金,但此时中介公司和卖家都不愿退钱。

  眼看自己房子没买成,还损失6万元血汗钱,王女士急得彻夜难眠,不知怎么才好。

  律师:因新政导致的合同解除,中介费和定金应予返还

  房子事关民生大计。当购房行为遭遇房地产调控,导致房屋买卖合同无法履行怎么办?北京中银(南京)律师事务所曹纯钢律师认为,王女士因新政违约,不是买卖双方造成的,而是因为房产新政变化导致。根据2003年出台的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条:“……因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以要求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。”

  曹律师表示,新政出台导致王女士的房产交易无法继续,为不可抗力,中介公司和卖方其实不能再收取费用,中介费和定金依法应退还给王女士。但是,中介人员毕竟也付出了劳动,比如打车、复印材料等必要的费用支出,那么,买卖双方可以协商,扣除相应中介费用,对中介公司付出的成本进行适当补偿。

  买方因楼市限购而违约,合理要求获法院支持

  记者昨日采访中了解到,像王女士这样因楼市新政出现违约的案例,在江苏省法院也曾出现过多起。在南京房地产突遭严厉调控的2011年,购房合同纠纷案件也曾随之上升。江苏省高院在2012年3月1日曾发布“2011年度十大民生案例”中就有这样的判例,法院认为调控政策应当认定为系基于不可归责于当事人的原因,对买方诉请解除合同的应依法予以支持。

  2011年1月16日,原告南京市民江先生经由房产经纪公司从被告赵某处购买房屋一套,合同签订后江某向赵某支付了10万元定金,向经纪公司支付了居间费用15000元。孰料两月19日南京“限购令”下,规定“对已拥有两套及以上住房的本市户籍居民家庭,暂停在本市市区内向其销售住房”,江某夫妻因已有两套住房被限购。

  3月2日,江某以房产新政出台致其无法购房为由起诉赵某要求退还定金10万元,经法院主持调解,双方解除房屋买卖合同关系,赵某退还定金96000元。5月25日,江某复以此由再行起诉房产经纪公司,要求退还所收居间费用15000元;法院审理后判令该经纪公司退还江某居间费用14000元。

  江苏省高院认为,国家出台房产新政是为了规范房地产市场上的不理智行为,政策的出台系不可归责于买卖双方当事人的客观情况;若因房产新政致已经订立的合同事实上无法履行,买方要求卖方退还已收房款,符合情理,应予支持;若卖方在交易过程中确有损失,也可视情由双方分担损失。同理,居间人已经收到的居间报酬理应退还江某,但居间人支出的合理费用应当由江某承担。

  江苏省高院审判委员会专职委员谢国伟在《江苏法院民生权益司法保护报告》新闻发布会中曾表示,对购房人因限购政策导致无法办理产权变更登记,以及因限贷政策导致无法取得银行贷款而无力支付购房款,请求解除房屋买卖合同的,依法予以支持。

  注意

  新政后贷款办不下来,这10万购房定金不能退还

  市民赵女士已有一套房,准备再买一套,便通过中介与卖房人黄先生签订了房屋买卖中介合同,黄先生将其位于鼓楼区的一套房屋出售给赵女士,价款为320万元,签约日付定金10万元,办理过户手续时支付100万元,余款办理按揭贷款,于银行放贷后支付给黄先生。

  当时双方在购房合同中注明:如因银行放贷或个人资信问题影响按揭额度或银行不批贷款,不足部分由赵女士现金补足。可谁知国庆期间南京出台房产新政,她买的房子属于限贷对象,且在使用信用卡时有多次延期还款记录,银行拒绝向她发放购房贷款。

  无奈之下,赵女士只好跟黄先生协商,因房贷新政限制等情况影响无法履行合同了,希望能解除双方合同,退回已付的10万元定金。

  贷款办不下来,既非“不可抗力”也非“情势变更”

  赵女士和黄先生订立的房屋买卖合同成立有效,双方均应当按约履行。合同虽约定部分价款由赵女士申请银行按揭贷款支付,但亦明确约定因银行放贷政策或个人资信问题无法申请按揭贷款时,赵王女士应以现金支付。

  因为她在约定期限未按约支付价款,且明确表明没有履行合同的可能,已购成根本违约,也不能因新政原因构成“情势变更”,此种情形是不能退还10万元定金的。

  提醒

  签约时对政策风险事先约定,以防被追究违约责任

  北京中银(南京)律师事务所曹纯钢律师提醒买房人,目前楼市政策多变,签约时务必对各种风险予以充分考虑并予以事先约定,以防购房不成反被追究违约责任。而因限购导致合同无法履行买方是否应承担责任有不同情况:一是双方在签约时有明确约定的从其约定;二是合同没有特别约定,但签约时各方悉知买方不符合购房条件导致无法过户的,各方均有过错,相互之间都不构成违约,损失各自承担;三是合同没有特别约定,但签约时隐瞒不符合购房或贷款条件买方的“三无人员”身份的,买方构成违约,应当按照合同约定向卖方承担违约责任。

  链接

  楼市新政下,哪些情况可以解除合同?

  一般合同中说的“不可抗力”包括限购限贷吗?是否一定能退回定金?

  律师认为,限购限贷政策不属于不可抗力,不能将政策原因作为不可抗力解除合同。但限购限贷政策属于情势变更,可以根据情势变更的原则解除合同,要回定金。如果双方在合同中对限购限贷政策有特别约定的,依照特别约定。

  因为限贷无法补充首付款,可以解除合同吗?

  限贷政策实施后,买房人能否以“限贷”为由主张解除合同,需要分情况讨论:如果限贷政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款,现在买房人以其受限贷政策影响而无法继续履行为由解除合同的,法律不支持。

  如果调控政策实行前订立的合同约定以按揭贷款方式付款,现买房人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行,而请求解除合同的,法律支持。这种情况下,卖房人应将收受的购房款或者定金退还给买房人。

  购房资格没了买不了房子,中介费能退吗?

  因房屋买卖未成交,可以不按合同约定的价格支付中介费,但需向中介支付必要费用及合理报酬。(中国江苏网:记者冒群)  


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